Estimation

Pourquoi faire estimer votre bien avant de le mettre sur le marché ?

Fixer un prix de mise en vente réaliste est la condition n°1 pour vendre dans de bons délais et dans de bonnes conditions. Un prix trop élevé allonge les délais, fait « stagner » l’annonce et finit souvent par des baisses successives. À l’inverse, une estimation professionnelle permet d’attirer les bons acquéreurs, de créer de l’intérêt dès les premières semaines et de maximiser la valeur obtenue au final.

Chez Cotrimo Gestion, nous réalisons une estimation sur-mesure : pas d’algorithmes opaques, mais une analyse documentée, compréhensible et défendable. Vous repartez avec un intervalle de valeur cohérent et des recommandations actionnables pour préparer la vente.

Notre méthode : données, terrain et transparence

Nous croisons plusieurs approches complémentaires pour approcher la valeur vénale la plus juste :

• Étude des comparables : biens similaires vendus récemment (surface, état, prestations, extérieur, stationnement, copropriété, étage, exposition).

• Concurrence en temps réel : positionnement par rapport aux annonces réellement en ligne, pour savoir où vous situer aujourd’hui et capter la demande active.

• Spécificités du bien : plan, luminosité, vues, nuisances, travaux récents, performance énergétique, charges, atouts rares (terrasse, jardin, dernier étage, double séjour…).

• Méthodes complémentaires : approche comparative (cas général), par capitalisation pour un bien loué (rendements, loyers, fiscalité), et par coût lorsque c’est pertinent (rénovation lourde, construction).

• Retour d’expérience : analyse de nos ventes abouties et des retours de visites (qualité de la demande, objections typiques, motifs de refus).

Chaque élément est pondéré pour refléter la réalité du marché et éviter les écarts liés à de simples moyennes au m².

Ce que vous recevez concrètement

• Un avis de valeur clair : intervalle recommandé, prix de lancement conseillé, scénarios de négociation.

• Un plan d’action : points forts à mettre en avant, photos à soigner, micro-travaux utiles, documents à préparer, calendrier idéal.

• Un positionnement concurrentiel : comment se démarquer des biens similaires et justifier le prix auprès des acquéreurs.

• Un suivi : si le marché bouge (taux, saisonnalité, nouvelles offres), nous réévaluons et ajustons pour rester compétitifs.

Déroulé d’une estimation

1. Prise d’informations via le formulaire : type de bien, adresse, surfaces, prestations, contexte (occupation, travaux, copropriété…).

2. Visite sur place : nous validons l’état réel, la luminosité, l’environnement et les éléments qui n’apparaissent pas sur une fiche d’annonce.

3. Analyse & synthèse : croisement des comparables, de la concurrence et des spécificités du bien.

4. Restitution : remise d’un avis de valeur argumenté et de nos recommandations pour la mise en marché.

5. Pré-commercialisation (optionnel) : préparation des supports, valorisation du bien et calendrier de mise en ligne.

Les critères qui influencent le prix

• Localisation et micro-quartier (calme, commodités, écoles, transports).

• Surface & agencement (perte de place, circulation, rangements).

• État & prestations (rénovations, cuisine/SDD, menuiseries, isolation).

• Extérieurs (balcon, terrasse, jardin), stationnement et dépendances.

• Étage, exposition, vue et luminosité.

• Charges & copropriété (travaux votés, entretien, équipements).

• Diagnostics (notamment DPE) et conformité réglementaire.

• Situation locative (loyer, échéance, profil du bail).

Notre objectif : traduire ces critères en valeur perçue par la demande, pour un prix crédible et défendable.

Quels biens estimons-nous ?

• Appartements (ancien, récent, duplex, rez-de-jardin, dernier étage).

• Maisons & villas (avec ou sans extérieur, piscine, garage).

• Terrains (constructibles, divisibles selon règles d’urbanisme).

• Biens d’investissement (occupés ou vacants, calcul de la rentabilité).

• Locaux selon étude de cas et affectation.

Conseils pour maximiser la valeur perçue

• Documents prêts : diagnostics, plans, charges, PV d’AG, travaux, factures.

• Mise en scène : désencombrer, neutraliser, optimiser l’éclairage et la circulation.

• Photos & annonce : soigner la première impression, hiérarchiser les atouts, éviter le jargon.

• Stratégie de lancement : prix d’appel cohérent, fenêtre de mise en ligne, coordination des premières visites.

• Réactivité : qualification des candidats, retours récoltés, ajustements rapides si nécessaire.

Et le délai de vente dans tout ça ?

Le délai dépend de l’adéquation prix-marché et de la qualité de l’exécution (annonce, photos, disponibilité, suivi). Une estimation précise et un lancement soigné permettent généralement d’obtenir des offres sérieuses dans de bons délais. L’essentiel est de tenir le cap sur la stratégie définie et d’ajuster avec méthode, pas sous la pression.

Besoin d’une estimation locale détaillée ?

Cette page présente notre méthode générale. Pour une approche hyper-locale, consultez nos pages dédiées :

• Estimation immobilière à Genas

• Estimation immobilière à Meyzieu

• Estimation immobilière à Chassieu

Vous pouvez bien sûr demander votre estimation via le formulaire en haut de page ; nous revenons vers vous pour planifier la visite et vous remettre un avis de valeur argumenté.

FAQ

1) Une estimation en ligne suffit-elle ?

Les estimateurs automatiques donnent un ordre de grandeur. Pour viser juste, il faut croiser les comparables vendus, la concurrence actuelle et les spécificités du bien observées en visite.

2) L’estimation est-elle gratuite et sans engagement ?

Dans le cadre d’un projet de vente, l’estimation est généralement proposée sans engagement. L’objectif est de vous aider à décider en connaissance de cause. (À adapter selon votre politique commerciale.)

3) Quels documents préparer pour accélérer l’estimation ?

Titre de propriété, diagnostics (dont DPE), plans, derniers appels de charges et PV d’AG (copropriété), taxe foncière, liste des travaux/factures, bail et loyers si le bien est loué.

4) Le DPE influence-t-il beaucoup la valeur ?

Oui, c’est un critère de négociation de plus en plus regardé : consommation, confort et perspectives de travaux. Un bon DPE favorise la liquidité et la valeur perçue.

5) L’estimation peut-elle évoluer dans le temps ?

Oui. Le marché est vivant : nouvelles annonces, taux, saisonnalité, profil des acquéreurs. Un suivi permet d’ajuster rapidement pour rester compétitif.